Geschäftsräumlichkeiten
8. März 2018 - 15:16
Geschäftsräumlichkeit

Geschäftsraummiete

Eine „Geschäftsraummiete“ im Sinne des Mietrechtsgesetzes liegt vor, wenn der Mietgegenstand eindeutig nur zu Geschäftszwecken gemietet wurde oder
sowohl zu Wohn- als auch Geschäftszwecken („gemischte Nutzung“) gemietet wurde, wobei die Nutzung zu Geschäftszwecken eindeutig überwiegt.

Beispiel: Ein Steuerberater, der seinen Hauptwohnsitz auf dem Land hat, richtet ein Zimmer seiner Kanzlei in der Großstadt für Wohnzwecke ein, um allenfalls in seiner Kanzlei auch übernachten zu können. In diesem Fall überwiegt der Geschäftszweck eindeutig den Wohnzweck.

Befristung von Haupt- und Untermietverträgen über Geschäftsräume

Seit dem 1. Juli 2000 können Haupt- und Untermietverträge über Geschäftsräume mit jeder beliebigen Dauer befristet werden. Es besteht keine Mindest- und Höchstdauer für die Befristung. Der befristete Vertrag kann auch für jede beliebige Dauer verlängert werden.

Voraussetzung einer wirksamen Befristung ist jedoch, dass diese und jede ihrer Verlängerungen schriftlich vereinbart werden.        

Zu beachten ist jedoch, dass von einem angemessenen Haupt- oder zulässigen Untermietzins ein Befristungsabschlag abgezogen werden muss. Ausgenommen davon sind lediglich Geschäftsräume, bei denen eine freie Mietzinsbildung zulässig ist.

Aufgrund der verschiedenen rechtlichen Folgen ist es in der Praxis von größter Bedeutung, ob es sich um eine Wohnungsmiete oder eine Geschäftsraum-miete handelt. Die kann insbesondere bei „gemischter Nutzung“, d. h. wenn ein Mietgegenstand vom Mieter gleichzeitig zu Wohn- und Geschäftszwecken genutzt wird, strittig sein.

Da die Wohnungsmiete härteren Vorschriften unterworfen ist, als die Geschäftsraummiete, haben Vermieter in solchen Streitfällen naturgemäß großes Interesse daran, dass „Geschäftsraummiete“ im Sinn des Gesetzes vorliegt.

Der Vermieter muss allerdings beweisen, dass der Mietgegenstand hauptsächlich zu Geschäftszwecken verwendet wird. Kann er das nicht, wird im Zweifelsfall Wohnungsmiete angenommen.

Für Geschäftsräumlichkeiten treffen alle Bestimmungen wie für Wohnungsmiete zu, mit folgenden Ausnahmen:

  • der Höhe des zulässigen Mietzinses,
  • Mietzinserhöhung bei Verkauf oder Verpachtung eines in den Geschäftsräumlichkeiten untergebrachten Unternehmens.

Mietzins und Mietzinserhöhung bei Geschäftsräumlichkeiten

Der Mietzins für Geschäftsräumlichkeiten unterscheidet sich von den Mietzinsbestimmungen für Wohnungen. Grundsätzlich gilt, dass:

  • zuerst jene Geschäftsräumlichkeiten festgelegt sind, für die der „freie“ Mietzins gilt;
  • für alle anderen Geschäftsräumlichkeiten gilt der „angemessene“ Mietzins.

Der freie Mietzins

Bei Geschäftsraum-Mietgegenständen, für die das MRG nicht zur Gänze anwendbar ist, d.h. also bei Voll- oder Teilausnahmen vom MRG, können Vermieter und Mieter den Mietzins frei vereinbaren, d.h. es gibt keine gesetzlichen Mietzinsschranken, es gelten jedoch die allgemeinen Schranken des ABGB (insbesondere Sittenwidrigkeit und Wucher): Demnach kann bei den in der folgenden Übersicht angeführten Geschäftsräumen ein „freier“ Mietzins vereinbart werden.

Für die zulässige Höhe des freien Mietzinses gilt die grundsätzliche Bestimmung, dass – wie bei der Wohnungsmiete – auch bei der Geschäftsraummiete der freie Mietzins nicht beliebig hoch festgesetzt werden kann. Gewisse, allerdings weit gesteckte Schranken aus den allgemeinen schuldrechtlichen Regelungen des ABGB sind, wie jedem anderen Vertrag, zu beachten.

Dies sind vor allem die Bestimmungen über Wucher, Sittenwidrigkeit, Verletzung über die Hälfte des wahren Werts, Irrtum sowie Mietzinsminderung bzw. -befreiung.

 

(Quelle: „MANZ/Ratgeber Dr. Rainer“)